منذ الستينيات، كان الساحل الشمالي لمصر مكانا شهيرا لقضاء العطلات مع النخبة الثرية في البلاد. ولكن الآن، يمر خطها الساحلي المتوسطي الذي يبلغ طوله 650 ميلا بتحول عقاري غير مسبوق وسريع.
على مدى العقدين الماضيين، تم ضخ ما يقدر بنحو 70 مليار دولار في الساحل الشمالي لمشاريع على مستوى المدينة، بما في ذلك منتجعات العطلات والأحياء السكنية والمناطق الصناعية - ومن المتوقع استثمارات إضافية على الأقل 150 مليار دولار في العقود المقبلة، وفقا لتحليل أجرته شركة برايس ووترهاوس كوبرز الشرق الأوسط.
تأتي هذه الأموال إلى حد كبير من دول الخليج، التي استثمرت 59 مليار دولار في مصر منذ عام 2021، وفقا لشركة الاستشارات العقارية نايت فرانك. وبحسب ما ورد تناقش قطر حاليا مشروعا سياحيا بقيمة 3.5 مليار دولار هناك، وفي العام الماضي، تلقت مصر أكبر استثمار أجنبي منفرد لها على الإطلاق، والذي شهد تخصيص 35 مليار دولار من صندوق الثروة السيادية الإماراتي (ADQ) للمشاريع العقارية، بما في ذلك 24 مليار دولار لحقوق تطوير رأس الحكمة في الساحل الشمالي. وسيتم تطوير شبه الجزيرة التي تبلغ مساحتها 170 كيلومترا مربعا، والتي تبلغ مساحتها بنفس حجم واشنطن العاصمة، من قبل شركة "مدن" القابضة ومقرها أبوظبي، ومن المتوقع أن تشمل المساكن والمنتجعات ومحلات البيع بالتجزئة وأماكن الترفيه والمرافق العامة مثل المستشفيات والمدارس. ويتماشى هذا مع سعي الحكومة المصرية لتنويع اقتصادها، مع آمال في أن تساعد المنتجعات الفاخرة الجديدة في جذب 30 مليون سائح سنويا بحلول عام 2030، ارتفاعا من الرقم القياسي الذي يبلغ 15.7 مليون زائر دولي العام الماضي.
وأفاد تقرير بأن نصف الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في الخليج يبحثون عن منازل لقضاء العطلات في مصر، ويعد الساحل الشمالي أحد أشهر أسواق العقارات في البلاد، ويأتي في المرتبة الثانية بعد العاصمة الإدارية الجديدة.
الاضطرابات المالية
كان الكثير من هذا الاستثمار مدفوعا بالوضع المالي غير المستقر في مصر: على مدى العقد الماضي، كانت دول الخليج، إلى جانب صندوق النقد الدولي والبنك الدولي والاتحاد الأوروبي، "تنقذ مصر لأنها تخشى ما يمكن أن يعنيه انهيارها"، من حيث الأمن الإقليمي والتأثير على التجارة العالمية، كما يقول تيموثي كالداس. نائب مدير معهد التحرير لسياسة الشرق الأوسط في واشنطن العاصمة.
ويشير تحليل أجراه معهد تشاتام هاوس المستقل للسياسات ومقره المملكة المتحدة إلى أنه بين عامي 2013 و2016، قدمت الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية والكويت حوالي 30 مليار دولار كمساعدات لمصر، بهدف تحقيق الاستقرار في اقتصادها في أعقاب الربيع العربي.
لكن بعد ثلاث أزمات مالية يقول محللون إن المستثمرين الخليجيين يبحثون الآن عن عوائد استثماراتهم.
سيشمل تطوير رأس الحكمة منطقة حرة، مع ترتيبات ضريبية وجمركية خاصة بها. ويقول إن ذلك سيشجع الاستثمار لكنه يحذر من أنه "يزيد من التساؤلات حول الحفاظ على سيادة الدولة على الأراضي المصرية، بسبب هذه التنازلات الكبيرة للقوى الإقليمية".
وتمتلك مصر حصة أولية تبلغ 35٪ في المشروع، وهناك القليل من الشفافية حول هيكل الصفقة أو المبلغ الذي سيتعين عليها دفعه مقابل البنية التحتية، كما يقول كالداس.
وقال لشبكة CNN في رسالة بريد إلكتروني: "إن إنشاء مجتمعات جديدة سيؤثر بشكل إيجابي على الاقتصاد الكلي من خلال خلق فرص عمل وفرص استثمارية وأنشطة اقتصادية".
أثيرت مخاوف أخرى بشأن هذه الصفقات العقارية الضخمة، بما في ذلك اتهامات بالإخلاء القسري لسكان رأس الحكمة الأصليين، وتقارير عن تآكل السواحل بسبب التطور السريع. وتقول الحكومة المصرية إنها عوضت أصحاب المنازل المتضررين وطورت لهم مستوطنات جديدة، وإن جميع المشاريع يتم تطويرها في إطار مستدام.
ارتفاع أسعار العقارات
وعلى الرغم من المخاوف، تستمر أسعار العقارات في الساحل الشمالي في الارتفاع في الارتفاع: ارتفعت أسعار الفلل بنسبة 15.8 % على أساس سنوي، لتصل إلى متوسط 20,000 جنيه مصري (420 دولارا) للمتر المربع. وفي الشهر الماضي، انطلقت أولى العقارات في رأس الحكمة على الخارطة، حيث حققت مبيعات بلغت 10 مليارات جنيه مصري (210 ملايين دولار) خلال أول 48 ساعة.
وهناك بعض العوامل وراء الطفرة: فقد أدى انخفاض قيمة العملة العام الماضي إلى زيادة عدد الأشخاص الذين يستثمرون في العقارات للحفاظ على المدخرات، في حين أدت التغييرات التشريعية الأخيرة التي سمحت للأجانب بامتلاك عقارات في مصر الى زيادة الطلب، لا سيما بين المشترين الخليجيين. بالإضافة إلى ذلك ، أدى التضخم المتفشي إلى ارتفاع تكاليف البناء.
يعد مراسي الساحل الشمالي أحد أكبر المشاريع التشغيلية في المنطقة - وجهة سكنية وسياحية ونمط حياة التجزئة متعددة الاستخدامات على بعد حوالي 93 ميلا غرب الإسكندرية. تم بناؤه من قبل شركة إعمار العقارية المطورة ومقرها دبي ، والتي تقول إن عقاراتها تباع الآن بما يصل إلى 13500 دولار للمتر المربع.
يقول العبار إن الحكومة وافقت مؤخرا على خطط لتوسيع مراسي باستثمار آخر بقيمة مليار دولار، مضيفا أنه من المتوقع أن يبدأ البناء في الأشهر المقبلة.
